Фомова Ксения Владимировна, юрист
юрист
Репутация 756
18.05.2016

Покупка квартиры на вторичном рынке: что стоит учесть при расчете материнским капиталом

Сделки купли-продажи бывают различные, например с использованием субсидий, средств гос поддержки. Они создают много вопросов в процессе оформления недвижимости. Предлагаю их рассмотреть.
Уже не для кого не секрет, что воспользоваться средствами государственной поддержки (мат. капитал) позволительно лишь по прошествии трех лет со дня рождения (усыновления) второго или последующего ребенка. Исключение: направление средств на ипотеку, в качестве первоначального взноса на получение нового жилищного кредита или займа, для погашения ранее взятого кредита или займа на покупку или строительство жилья.
Не стоит забывать, что обналичивание средств государственной поддержки противозаконно и карается санкциями ст. 159.2 К РФ.

Цены на рынке таковы, что приобрести квартиру во многих регионах страны лишь на средства капитала не представляется возможным. Поэтому люди приобретают долевую собственность. Законом это не возбраняется, но с оговоркой что доля - изолированное помещение в квартире (одна или несколько комнат). Из этого следует что нельзя приобрести долю в однокомнатной квартире. Притом в результате покупки доли помещение полностью должно перейти в собственность покупателя.

Если знать все подводные камни сделок с материнским капиталом, то ее вполне легко оформить. Покупка недвижимости происходит по следующей схеме:

- Покупатель выбирает вариант и обговаривает с продавцами условия покупки и схему взаиморасчетов. Стоит уведомить продавца что полный расчет ПФ произведет в течение пары месяцев после регистрации права собственности на квартиру (дом) на имя покупателя. Средства поступят продавцу на лицевой счет в банке. Если часть денег передается наличными, значит эту часть продавец может получить сразу после регистрации. Этапы расчетов обязательно прописываются в договоре. В некоторых регионах РФ требуют предварительно показать пакет документов на выбранную квартиру в Пенсионном фонде, и получить согласие на сделку. Продавцам необходимо заранее открыть счет в банке и предоставить реквизиты для указания их в договор купли-продажи.

- Далее надлежит составить договор купли-продажи. Лучше если это сделает специалист (юрист) , который учтет все нюансы. Договор и все необходимые документы сдаются в УФРС на госрегистрацию (10 дней). После получения свидетельства о праве собственности покупатель (держатель сертификата) сдает следующие документы в ПФ: паспорт и свидетельства о рождении детей; заявление (указываете расходы, на которые направите средства для улучшения жилищных условий и размер средств); договор купли-продажи жилья, зарегистрированного в Едином государственном реестра прав (ЕГРП); свидетельство о праве собственности на недвижимость; оригинал и копия государственного сертификата; копию паспорта и подтверждение банковских реквизитов продавца (номер счета).

- После перечисления денежных средств Пенсионным фондом на счет продавца, участники сделки идут в УФРС и снимают обременение. Покупатели получают новое свидетельство о собственности.

Не стоит забывать что продавцы обязаны выписаться после продажи иначе ПФ приостановит перечисление денег.

Недвижимость приобретенная с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и всех детей (размер долей по соглашению). Если жилье сразу при покупки не оформлено в общую собственность, то Пенсионный фонд требует письменное обязательство по материнскому капиталу (заверяется у нотариуса). Сделать это надо в течение полугода после снятия обременения, ввода объекта в эксплуатацию или перечисления средств материнского капитала (ФЗ-256). Размер доли каждого члена семьи определяется по соглашению. Многих интересует какой минимальный размер доли ребенка? Законом не установлено ограничений (доля ребенка может быть минимальной, например — 0,01%). В последствии прокуратура, органы опеки и попечительства, ПФ могут проверить исполнение обязательств. Если выявят невыполнения обязательства, то против владельца сертификата могут подать судебный иск. Определенные меры ответственности за неисполнение обязательства по материнскому капиталу в законе не определены. Но во избежание проблемы с судом, лучше исполнить требование.

Жилье приобретенное по материнскому капиталу можно продать только с разрешения органов опеки и попечительства, или после совершеннолетия детей. Договора купли-продажи не всегда отражают то, что недвижимость куплена на средства гос поддержки. Иногда покупатели могут это выяснить лишь на последних этапах оформления сделки. Это основание для расторжения сделки.

Стоит отметить, что покупая недвижимость люди часто рассчитывают на получение налогового вычета. Но имущественный вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств материнского (семейного) капитала (п/п 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ). Если вся стоимость жилья оплачена за счет материнского капитала, покупатель не сможет воспользоваться налоговым вычетом. Но если стоимость жилья частично оплачена за счет средств капитала, размер вычета будет уменьшен на сумму капитала.

Сегодня многие выкупают жилье у родственников. ПФ допускает такие сделки. Исключение: покупка у законного супруга. И напоследок: в случае отказа ПФ в перечислении денег на счет продавца суд обязан расторгнуть сделку и вернуть недвижимость продавцу. Если суд расторгнет сделку по другим причинам, то покупатель обязан будет возвратить сумму субсидии на счет государства.